マンション管理業界の動き-2018年マンション管理業界動向

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マンション防災・減災マニュアルを作成福岡市
　1月、福岡市は「大地震に備えよう！マンション防災・減災マニュアル」を作成しホームページで公開しました。
　災害時の活動フローや、マンション防災七箇条など、地震発生に備えて管理組合が考えておかなければならないことや情報がまとめられています。
　災害時、最も住人の近くにいるのが管理組合です。最近は、管理組合に対しても法令等の縛りが増えて、要支援者を把握するのに不可欠な組合員名簿の作成や取扱いにも配慮が求められます。ですが、マンションの自主防災体勢を整えておくことは、災害時には非常に大切なことです。
　マンションの自主防災のために役立ててみてはいかがでしょうか？

>>詳細(リンク:福岡市対象ページ)

民泊制度ポータルサイト・コールセンターを新設観光庁
　住宅宿泊事業(民泊)の本年3月15日の届出開始を受け、観光庁は民泊に関するポータルサイトとコールセンターの新設しました。
　民泊に関する基礎知識や事業届出方法、地方自治体における条例の制定状況等を掲載する予定となっています。
　マンションでの民泊の可否が話題となっていますが、民泊についての知識を深めるためにも一度ご覧になってはいかがでしょうか？

>>詳細(リンク:民泊制度ポータルサイト)

民泊業務で標準契約書
　国土交通省は2018年2月23日、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者と業務委託契約を結ぶ際に使う「住宅宿泊管理受託標準契約書」を策定しました。
　家主不在型の民泊では、住宅宿泊管理業者に業務を委託しなければならず、標準契約書によって適切な管理運営が行われるよう、業務に関して定められています。

団地型マンションの敷地売却制度
　国土交通省により2018年2月28日に行われた、「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」の第3回会合では、マンション建替え円滑化法の改正で創設したマンションの敷地売却制度に関して、単棟型だけでなく、複数の棟が並ぶ団地型の分譲マンションにも適用できるよう、マンション建替え円滑化法施行規則と基本方針を改正し、3月中に公布・施行します。併せて、ガイドラインも改訂することとなっています。
　土地を共有する全棟が新耐震基準に満たず、各棟で区分所有者の5分の4以上の合意を得ることで、複数棟一体でのデベロッパー等への売却が可能となります。

マンション標準委託契約書改定
　国土交通省は2018年3月9日、「マンション標準委託契約書・同コメント」を改定しました。
　2017年5月に施行された改正個人情報保護法に対応した見直し、反社会的勢力の排除条項の追加、さらには管理組合とマンション管理業者の間のトラブルを防止する観点から理事会及び総会支援業務の記載の明確化等が行われています。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)

民泊事業届出の受付開始
　2018年6月15日より民泊事業がスタートするのに伴い、3月15日から届出の受付がスタートしました。

団地型マンションの敷地売却制度に関する制度等の改正
　上に述べた通り、国土交通省より、2018年3月30日団地型マンションの敷地売却制度に関する制度等の改正が行われました。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)
>>詳細(報道発表資料)
>>詳細(複数棟型マンション敷地売却制度について（概要）)
>>詳細(マンション標準管理規約（団地型）及び同コメント（マンション敷地売却関係改正）)

宮崎市が分譲マンション実態調査を公表
　宮崎市は3月29日に2016年11月に配布実施した分譲マンション実態調査の結果を公表しました。(宮崎市内238管理組合中63管理組合が回答)
～結果概要～
・管理方式では、全部委託46％一部委託25％自主管理25％
　特に、20戸以下の管理組合では80%が自主管理によって運営している。
・25年以上の期間で長期修繕計画を作成している管理組合は、47.6% 未作成20.6%
　1980年以前の旧耐震マンションでは62.5%が未作成
・大規模修繕工事の実施率は77.8%
・専門家を活用したことのある管理組合は50.8%
　建築士19.0% 弁護士12.7% マンション管理士11.1%

>>詳細(リンク:宮崎市住宅マスタープラン改訂について)

2018年度マンション総合調査の実施へ
　国土交通省は2018年度の「マンション総合調査」を実施することを決定。
　調査は5年毎に実施されており、前回13年以来の今回が8回目となります。

マンション大規模修繕工事に関する実態調査を公表
　国土交通省は2018年5月11日、「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」の結果を公表しました。
・工事内訳に過剰な工事項目・仕様の設定がないか。
・戸当たり・床面積当たりの工事金額が割高となっていないか。
・設計コンサルの業務量、特に工事監理における業務量が著しく抑えられていないか。
以上のような点を事前検討する際に有効に活用してほしいとしています。
※ただし、調査結果と実際に工事を行う自分のマンションでは、条件なども異なりますので金額だけに捉われず、実際の工事内容や内訳を十分に検討することが大切です。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)
>>詳細(報道発表資料)
>>詳細(マンションの大規模修繕工事に関する実態調査について（概要）)
>>詳細(マンション大規模修繕工事に関する実態調査)

マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果を公表
　公益財団法人マンション管理センターは2018年6月1日、昨年の11月から12月にかけて行った、マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果を公表しました。
　実際に活動を行ったことがないマンション管理士の割合が75.8%にも及ぶ等、全国的にマンション管理士としての活動が未だ広まっていないという状況にあります。

>>詳細(リンク:マンション管理センター対象ページ)

機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針を策定
　国土交通省は2018年7月13日、「機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針」を策定しました。

・管理者・所有者、設置者、保守点検事業者及び製造者の役割
・機械式駐車設備の適切な維持管理のためになすべき事項
・保守点検事業者の選定に当たって留意すべき事項
・機械式駐車設備標準保守点検項目
・点検周期の目安
　以上のような内容について定めています。
　自ら管理する駐車場がきちんと保守点検されているかをチェック項目を用いて確認することで、機械式駐車設備の安全性の確保に役立ててください。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)
>>詳細(報道発表資料)
>>詳細(機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針（概要）)
>>詳細(機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針)

民泊対応状況管理組合アンケート調査結果を公表
　公益財団法人マンション管理センターは2018年7月27日、民泊対応状況管理組合アンケート調査結果を公表しました。

>>詳細(リンク:マンション管理センター対象ページ)

老朽マンション、玉突き建て替え都が容積率上乗せ
　2018年8月19日の日本経済新聞の朝刊に以下のような内容の記事が掲載されていました。
---以下抜粋---
　東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設する。不動産会社が老朽マンションを買い取れば、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せする。買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増す。企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替え、災害に強い都市を目指す。

　新たに建て直したマンションを適正に管理していくことがキーポイントになるでしょうが、50年前と現在では管理業界の成熟度、情報の普及は格段に進んでいます。より良い社会資本を積み上げていく。老朽マンション対策の一助になればと思います。

(一社)日本マンション管理士会連合会 ADR事業者認証を取得
　(一社)日本マンション管理士会連合会は2018年8月24日付でADR事業者の認証を受けました。
　ADRでは、管理運営などのトラブルについて、マンション管理士が間に入り、当事者間の調停、あっせんといった、和解の仲介を行います。

　詳細な取り扱い分野は下記のとおり。
　(1) 組合管理部分の保安、保全、保守、修繕、変更、運営、清掃、消毒及びゴミ処理
　(2) マンション管理適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計
　　　図書の管理
　(3) 組合管理部分に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
　(4) マンションの長期修繕計画の作成又は変更及び長期修繕計画書の管理に関する業務
　(5) マンションの修繕等の管理に関する履歴情報の整理及び管理
　(6) 区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が関与することが適当である
　　　と認められる管理行為
　(7) マンションの修繕積立金の運用
　(8) マンションに関連する官公署、町内会等との渉外業務
　(9) マンション及び周辺の風紀秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上
　　　に関する業務
　(10) マンションに関連する広報及び連絡業務
　(11) 建物の建て替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　(12) 管理組合の解散時における残余財産の清算業務
　(13) その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務
>>詳細(リンク:(一社)日本マンション管理士会連合会対象ページ)

東京都マンションの適正管理に係る条例の制定に向けて
　東京都は2018年11月30日に「東京におけるマンションの適正な管理の促進に向けた制度の基本的な枠組み」について、最終まとめ案を公表しました。これを基に条例原案を作成し議会に上程する方針とのことです。

①マンションの適正な管理に関する、都及び関係者の責務・役割を明確にする。
②6戸以上で1983年の区分所有法改正以前のマンションを対象に管理状況等の報告を5年毎に義務付ける。
　条例の内容は、以上のような内容となるようです。

　東京都は、これまでもマンション管理に対する支援策を実施してきたところですが、管理組合の機能不全や老朽化等の問題の現状から、後押しだけでは不十分として、これまでよりも踏み込んだ支援を行うために届出制度を創設して、確実に助言・支援・勧告といった対応を行い管理不全マンションの予防・改善を実現するとしています。

　マンションの社会的存在は大きく、管理運営は重要なものと捉えられています。
　今回は東京都での条例制定ですが、管理運営に対する支援策は地方でも多々創設され、実施されているものと思います。管理組合としても適正な管理運営に取り組み、地域社会と共に良好な街の形成を行うことが、より具体的に求められてきているのではないでしょうか。

判例携帯基地局収入の帰属先について
　東京高裁では2018年10月31日に携帯基地局設置による賃料収入に関する控訴審判決で、収入は管理組合に帰属するものとした。
　管理組合側は、携帯基地局設置による賃料収入は、管理組合ではなく共用部分や敷地の所有権を有している各区分所有者に帰属するべきだと主張していたが、賃料収入が権利能力なき社団の理事長名で締結された契約に基づく点や管理組合の収入として総会で承認されている点等の経緯から管理組合に帰属する収益だと結論付けられました。

2017年度「マンション管理適正化・再生推進事業」の成果事例公表
　国土交通省は2018年11月下旬、「マンション管理適正化・再生推進事業」の成果事例を公表しました。

　管理組合運営の正常化や民泊対応、熊本地震による被災マンションへの支援など11事例が下記のリンク先に掲載されています。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)

「管理組合の名簿取扱いに関する細則モデル」の改訂・発刊
　(公財)マンション管理センターより、2018年12月14日「マンション管理組合に適用される個人情報保護法と管理組合で作成する名簿の取扱いに関する細則モデル（改正個人情報保護法を踏まえ改訂）」が発刊されました。
　2017年5月から、改正個人情報保護法により管理組合や町内会等も個人情報取り扱い事業者とされるようになったことは、社会的にも話題となり注目を集めました。個人情報の取扱いに注意して管理をしていれば、日頃は問題になることも少ないとは思いますが、思わぬところで法の制限が運営の障害とならないよう、今後の管理運営のために参考にしてみてください。

>>詳細(リンク:(公財)マンション管理センター出版・刊行物ページ)

「マンションの適正管理に係る条例」制定の動き
　東京都が上程を検討している「マンションの適正管理に係る条例」の制定に関して、東京都千代田区は「マンション管理適正化に関する条例」の今年度条例案提出を見送りました。また、神戸市においても「神戸版タワーマンションマネジメント制度」の構築が提言されています。
　対象・内容の違いはありますが、いずれも、マンションに管理状況の届出を促し、支援策等による適正化を目指す内容となっています。
　マンション管理についての条例制定による行政の関与が広がってきています。

よこはま団地再生コンソーシアム「マンションの空き住戸対策・建替え合意形成」に支援、横浜市のマンション再生に向けた支援体制強化
　高経年団地の改修や建替え等を推進するため、横浜市・住宅金融支援機構など6団体で構成された「よこはま団地再生コンソーシアム」は、2018年12月25日、マンションの空き住戸対策・建替え合意形成支援に乗り出すことを発表しました。
　管理組合が空き住戸や店舗を買い取り、集会室や備蓄倉庫等に活用する際の改修費用の融資や、修繕積立金から買取費用を拠出した場合に不足する修繕資金の相談に応じる。また、一定条件のもと、建替えに関して、管理組合が負担する転出予定者の住戸の買い取り資金の融資なども行う。デベロッパーが事業参加しないケースでの管理組合の負担軽減に繋がり、建替えに関しての合意形成の一助となる。

　また、横浜市はマンション再生に向けた支援体制の強化に向けて、神奈川県マンション管理士会等と「マンション再生の推進に関する協定」を締結した。管理運営の適正化や金融面での支援が想定されている。

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